Huur bedrijfsruimte opzeggen: wat zijn de mogelijkheden voor de verhuurder?

U wilt een verhuurd bedrijfspand verkopen, zelf gaan gebruiken of een andere huurder aantrekken. Kunt u de huurovereenkomst dan eenvoudig opzeggen? Dat hangt vooral af van het soort bedrijfsruimte. Voor een winkel of horecapand gelden vaak andere regels dan voor een kantoor, bedrijfshal of opslagruimte.

Wie de verkeerde opzeggingsroute volgt, kan jaren vertraging oplopen. Controleer daarom eerst onder welk wettelijk huurregime het gehuurde valt, welke huurtermijn geldt en op welke grond beëindiging mogelijk is.

Het onderscheid tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte

Artikel 7:290 BW beschermt onder meer bedrijfsruimte die is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant, café of ambachtsbedrijf en voldoet aan de overige wettelijke kenmerken. Bij deze categorie speelt onder meer de toegankelijkheid voor het publiek een rol. Het gaat om het overeengekomen en feitelijke gebruik van het gehuurde, niet uitsluitend om de naam die boven het huurcontract staat.

Kantoren, opslagruimten en veel bedrijfsloodsen vallen doorgaans onder artikel 7:230a BW. Dat regime biedt vooral bescherming tegen ontruiming na het einde van de huur, maar kent niet dezelfde wettelijke termijn- en opzeggingsbescherming als 290-bedrijfsruimte. Gemengde contracten en bijzondere gebruikssituaties vragen een nauwkeurige beoordeling.

290-bedrijfsruimte: meestal vijf plus vijf jaar

Voor 290-bedrijfsruimte geldt in beginsel een wettelijke bescherming van vijf jaar met een aansluitende periode van vijf jaar. Voor bepaalde kortlopende overeenkomsten, bijvoorbeeld van ten hoogste twee jaar, bestaan uitzonderingen. Controleer dus niet alleen de einddatum in het contract, maar ook of en hoe de wettelijke regeling daarop van toepassing is.

Opzegging dient in beginsel bij exploot of aangetekende brief te geschieden, met een opzegtermijn van ten minste één jaar (artikel 7:293 BW). De verhuurder moet de opzeggingsgronden vermelden; zonder die gronden is de opzegging nietig (artikel 7:294 BW). Een mededeling dat het pand verkocht zal worden of dat een andere huurder meer wil betalen, is niet vanzelf een geldige beëindigingsgrond.

Opzegging betekent nog geen einde van de huur

Als de huurder niet schriftelijk met beëindiging instemt, blijft de overeenkomst bij 290-bedrijfsruimte in beginsel voortduren totdat de rechter daarover heeft beslist. Artikel 7:295 BW regelt wanneer de verhuurder kan vorderen dat de rechter het eindtijdstip vaststelt.

De toepasselijke beëindigingsgronden hangen mede af van de huurperiode. Aan het einde van de eerste termijn zijn de mogelijkheden beperkter dan na tien jaar. Artikel 7:296 BW noemt onder meer onvoldoende goed huurderschap en dringend eigen gebruik. Na de eerste tien jaar kunnen ook andere wettelijk omschreven gronden relevant zijn, waarbij soms een belangenafweging plaatsvindt.

Dringend eigen gebruik: wanneer is dat aannemelijk?

Dringend eigen gebruik betekent niet dat de verhuurder geen enkele andere mogelijkheid mag hebben. De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 geoordeeld dat het pand voor de verhuurder van wezenlijk belang moet zijn. Ook bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn. Niet vereist is dat het voortbestaan van de verhuurder op het spel staat (ECLI:NL:HR:2022:494).

De verhuurder moet zijn voorgenomen gebruik goed onderbouwen en die bedoeling moet nog bestaan wanneer de rechter beslist. De huurder kan feiten aanvoeren waaruit blijkt dat de verhuurder over redelijke alternatieven beschikt. Of daarop een beroep kan worden gedaan, hangt af van de concrete omstandigheden en de toepasselijke beëindigingsgrond.

230a-bedrijfsruimte: let op de ontruimingsbescherming

Bij een kantoor of opslagruimte wordt het einde van de huurovereenkomst in beginsel beoordeeld aan de hand van de huurovereenkomst en de algemene huurregels, waaronder artikel 7:228 BW. De huurder kan echter na het einde van de huur ontruimingsbescherming hebben.

Op grond van artikel 7:230a BW kan de huurder binnen twee maanden na de datum waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd, de rechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. In de wettelijke situatie kan de verhuurder gedurende die eerste periode niet tot ontruiming dwingen. De rechter kan de termijn met maximaal één jaar verlengen en daarna nog tweemaal met maximaal één jaar. Toewijzing is niet automatisch: de rechter weegt de belangen af en de wet bevat uitzonderingen, onder meer bij wanbetaling en bepaalde vormen van beëindiging.

Wanbetaling en ontbinding

Bij ernstige tekortkomingen, bijvoorbeeld een substantiële huurachterstand, kan ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd. Dat is een andere juridische route dan reguliere opzegging. Artikel 7:231 BW kent voor gebouwde onroerende zaken in beginsel een rechterlijke ontbinding wegens tekortschieten voor.

Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, moet telkens worden beoordeeld. Ook dan moet rekening worden gehouden met de toepasselijke huurregels, eventuele ingebrekestelling en de gevolgen van de gevorderde ontruiming.

Controleer de positie vóór u opzegt

Laat eerst de kwalificatie van de ruimte, de looptijd, eventuele afwijkende bedingen, de opzeggingsvereisten en de beschikbare grond beoordelen. Bereken de termijnen nauwkeurig en formuleer de opzegging zo dat duidelijk is op welke feiten en wettelijke gronden zij berust.

Een minnelijke beëindiging kan tijd en kosten besparen, maar leg een overeenkomst hierover zorgvuldig vast. Vooral een overeengekomen ontruimingsdatum, de opleveringsstaat, een eventuele vergoeding en finale afwikkeling verdienen aandacht.

Veelgestelde vragen

Mag ik de huur beëindigen omdat ik het pand wil verkopen?

Niet automatisch. Bij 290-bedrijfsruimte moet een wettelijke beëindigingsgrond bestaan; verkoop als zodanig is niet zonder meer voldoende.

Heeft een huurder van kantoorruimte ook huurbescherming?

Ja, mogelijk ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW, ook als de huurovereenkomst zelf al is geëindigd.

Mag ik het pand direct ontruimen na opzegging?

Meestal niet zonder meer. De toepasselijke bescherming en zo nodig een rechterlijke uitspraak bepalen wanneer ontruiming mogelijk is.

Juridisch advies

Wilt u als verhuurder een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte beëindigen of ontruiming vorderen? Van Delft Legal beoordeelt het huurregime, de termijnen en de kans van slagen van de beëindigingsgrond. Plan een kennismakingsgesprek.